Verhuur je een woning, appartement of gebouw in Vlaanderen? Dan vraag je je misschien af of je ook een asbestattest nodig hebt. Bij verkoop van gebouwen gebouwd vóór 2001 is zo’n attest al verplicht, maar bij verhuur ligt de situatie anders.

Op dit moment is verhuur op zich nog geen reden om verplicht een asbestattest te laten opmaken. Toch betekent dat niet dat het asbestattest onbelangrijk is voor verhuurders. Als er al een asbestattest beschikbaar is, moet je als eigenaar namelijk een kopie bezorgen aan de huurder. Bovendien komt er richting 2030 en 2032 een bredere verplichting aan voor eigenaars van gebouwen met een risicobouwjaar.

In deze blog leggen we uit wanneer een asbestattest bij verhuur nodig is, wat er verandert in de toekomst en waarom het als verhuurder slim kan zijn om hier niet te lang mee te wachten.

Wat is een asbestattest?

Een asbestattest is een officieel document dat aangeeft of er asbesthoudende materialen aanwezig zijn in een gebouw. Het attest wordt opgesteld na een asbestinventarisatie door een gecertificeerde asbestdeskundige.

Tijdens zo’n inventarisatie bekijkt de deskundige welke materialen mogelijk asbest bevatten, waar die materialen zich bevinden en in welke toestand ze verkeren. Het attest geeft ook aan of het gebouw asbestveilig is en welke maatregelen eventueel aangewezen zijn.

Het doel van het asbestattest is om eigenaars, kopers, huurders en gebruikers duidelijk te informeren over mogelijke asbestrisico’s in een gebouw.

Is een asbestattest verplicht bij verhuur?

Als verhuurder moet je momenteel niet automatisch een asbestattest aanvragen zodra je een woning of appartement verhuurt. De Vlaamse overheid vermeldt dit ook expliciet op hun website: verhuur op zich is momenteel geen aanleiding om een asbestattest te laten opmaken.

Maar er is wel een belangrijke nuance: als er al een asbestattest beschikbaar is, moet je als verhuurder een kopie bezorgen aan de huurder of nieuwe huurder. Dat geldt dus ook wanneer je het attest eerder liet opmaken, bijvoorbeeld naar aanleiding van een verkoopvoorbereiding, renovatie of andere controle.

Kort samengevat:

• heb je nog geen asbestattest, dan is verhuur op zich momenteel geen verplichte aanleiding om er één te laten opmaken;
• heb je wel al een asbestattest, dan moet je een kopie bezorgen aan de huurder;
• voor gebouwen van vóór 2001 komt er richting 2032 sowieso een algemene verplichting voor eigenaars, ongeacht verhuur of verkoop.

Voor welke gebouwen is een asbestattest relevant?

Een asbestattest is vooral relevant voor gebouwen die gebouwd zijn vóór 2001. Dat wordt ook wel het risicobouwjaar genoemd. In oudere gebouwen kunnen nog asbesthoudende materialen aanwezig zijn, bijvoorbeeld in dakbedekking, gevelbekleding, leidingisolatie, vensterbanken, vloerbekleding of bepaalde platen en panelen.

Bij verkoop is het asbestattest sinds 23 november 2022 verplicht voor woningen en gebouwen gebouwd vóór 2001. Tegen 2032 moet iedere gebouweigenaar van een woning of gebouw gebouwd vóór 2001 over een asbestattest beschikken, ook zonder verkoopplannen.

Voor verhuurders betekent dat: ook als je vandaag nog niet verplicht bent om bij verhuur een attest te laten opmaken, komt die verplichting voor oudere gebouwen wel dichterbij.

Wat verandert er vanaf 2030 en 2032?

Er zijn twee belangrijke mijlpalen om rekening mee te houden.

Vanaf 2032 moet elke eigenaar van een toegankelijke constructie gebouwd vóór 2001 over een asbestattest beschikken. Dat geldt dus ook als je niet verkoopt.

Daarnaast vermeldt OVAM dat verhuurders van panden gebouwd vóór 2001 vanaf 2030 over een asbestattest moeten beschikken wanneer ze een nieuw huurcontract afsluiten en dit aan de nieuwe huurder moeten bezorgen. OVAM duidt dit momenteel aan als een lopende decreetswijziging. 

Momenteel is verhuur op zich nog geen algemene verplichting om een asbestattest te laten opmaken. Maar richting 2030 en 2032 wordt het asbestattest ook voor verhuurders steeds belangrijker, zeker bij gebouwen gebouwd vóór 2001.

Moet je als verhuurder het attest delen met je huurder?

Ja, als er een asbestattest beschikbaar is, moet je als verhuurder een kopie bezorgen aan de huurder. Dat geldt bij het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst, maar ook wanneer je tijdens een lopende huurperiode een asbestattest verkrijgt. In dat geval moet je het attest volgens OVAM binnen de maand na het verkrijgen ervan bezorgen aan de huurder.

Dat is logisch: de huurder gebruikt het gebouw en heeft er belang bij om te weten of er asbesthoudende materialen aanwezig zijn en hoe daarmee veilig moet worden omgegaan.

Hoe lang is een asbestattest geldig?

Een asbestattest is in principe 10 jaar geldig. In sommige situaties kan de geldigheidsduur korter zijn, bijvoorbeeld wanneer er minstens één asbesthoudend materiaal met hoog risico aanwezig is. Dan kan de geldigheid beperkt worden tot 5 jaar.

Laat je als verhuurder vandaag al een asbestattest opmaken, dan kan dat dus ook nuttig blijven voor toekomstige verhuur, verkoop of de algemene verplichting richting 2032.

Wat met appartementen en gemeenschappelijke delen?

Bij appartementen is er een extra aandachtspunt: de gemeenschappelijke delen. OVAM vermeldt dat VME’s voor gebouwen in mede-eigendom van vóór 2001 verplicht over een afzonderlijk asbestattest voor de gemene delen moeten beschikken. Volgens OVAM geldt die verplichting tegen 2027.

Voor verhuurders van appartementen betekent dit dat er een verschil kan zijn tussen:

• het asbestattest van het individuele appartement;
• het asbestattest van de gemeenschappelijke delen van het gebouw.

Verhuur je een appartement in een gebouw van vóór 2001? Dan is het dus nuttig om ook na te gaan wat er binnen de VME al geregeld is.

Asbestattest laten opmaken? Wacht niet tot het dringend wordt

Veel verhuurders denken pas aan een asbestattest wanneer er een verkoop of wettelijke deadline aankomt. Toch kan het verstandig zijn om het attest eerder te laten opmaken, zeker bij oudere gebouwen.

Zo weet je waar je aan toe bent, kan je toekomstige werken beter plannen en ben je voorbereid op de verplichtingen die eraan komen. Bovendien kan je het attest gebruiken om huurders op een transparante manier te informeren.

Bij ECOTEST kan je terecht voor een asbestattest door een gecertificeerde asbestdeskundige. We zorgen voor een duidelijke inventarisatie, correcte staalnames waar nodig en een helder attest waarmee je als eigenaar of verhuurder verder kan. Bovendien zijn alle stalen inclusief in de prijs, geen verrassingen achteraf. 

Veelgestelde vragen over het asbestattest bij verhuur

Is een asbestattest vandaag verplicht bij verhuur?

Het is momenteel nog niet verplicht om bij verhuur een asbestatest voor te leggen. Heb je als eigenaar wel al een asbestattest, dan moet je een kopie bezorgen aan de huurder of nieuwe huurder.

Wanneer wordt het asbestattest verplicht voor verhuurders?

OVAM vermeldt dat verhuurders van panden gebouwd vóór 2001 vanaf 2030 over een asbestattest moeten beschikken wanneer ze een nieuw huurcontract afsluiten. Deze wijziging wordt momenteel omschreven als een lopende decreetswijziging.

Moet elke eigenaar tegen 2032 een asbestattest hebben?

Ja. Tegen 2032 moet iedere eigenaar van een toegankelijke constructie gebouwd vóór 2001 over een asbestattest beschikken, ook zonder verkoopplannen.

Ik heb een asbestattest, moet ik dat aan mijn huurder bezorgen?

Ja, als er een asbestattest beschikbaar is, moet je als eigenaar een kopie bezorgen aan de huurder. Krijg je tijdens een lopende huurperiode een asbestattest, dan moet je dit volgens OVAM binnen de maand na het verkrijgen ervan bezorgen.

Geldt dit ook voor appartementen?

Ja, maar bij appartementen moet je een onderscheid maken tussen het individuele appartement en de gemeenschappelijke delen. Voor gebouwen in mede-eigendom van vóór 2001 moet de VME over een afzonderlijk asbestattest voor de gemene delen beschikken.

Betekent een asbestattest dat ik alle asbest moet verwijderen?

Nee. Een asbestattest brengt in kaart of er asbesthoudende materialen aanwezig zijn en in welke toestand ze zich bevinden. Het attest geeft aan of het gebouw asbestveilig is en welke maatregelen eventueel nodig of aanbevolen zijn.