Beheer je een appartementsgebouw dat gebouwd is vóór 2001? Dan komt een belangrijke deadline snel dichterbij. Uiterlijk op 31 december 2026 moet elke vereniging van mede-eigenaars (VME) beschikken over een asbestattest voor de gemene delen van het gebouw.
Deze verplichting geldt niet alleen wanneer er een appartement wordt verkocht. Ook wanneer er voorlopig geen verkoop gepland is, moet de VME het attest tijdig laten opmaken. Vanaf 2027 kan het ontbreken ervan bovendien voor problemen zorgen wanneer een appartement in het gebouw verkocht wordt.
Wachten tot de laatste weken van 2026 is daarom geen goed idee. OVAM waarschuwt dat de vraag naar gecertificeerde asbestdeskundigen richting de deadline sterk kan oplopen, met langere wachttijden en mogelijk hogere tarieven als gevolg.
Wat is een asbestattest voor de gemene delen?
Een asbestattest brengt de asbestverdachte en asbesthoudende materialen in een gebouw in kaart. Het attest vermeldt onder andere:
- waar asbest aanwezig of vermoedelijk aanwezig is;
- in welke toestand het materiaal zich bevindt;
- welk risico het materiaal vormt bij normaal gebruik;
- hoe de VME het materiaal veilig kan beheren;
- welke materialen op termijn verwijderd moeten worden.
Het attest wordt afgeleverd op basis van een asbestinventarisatie door een gecertificeerde asbestdeskundige inventarisatie.
De standaardinventarisatie verloopt niet-destructief. Dat betekent dat de deskundige geen muren, vloeren of plafonds openbreekt om verborgen materialen op te sporen. Er moeten in veel gevallen wel kleine beschadigingen gemaakt worden om stalen te nemen van asbestverdachte materialen (bijvoorbeeld voor plaasterstaal te nemen). Die stalen worden vervolgens in een erkend laboratorium onderzocht.
Een standaard asbestattest geeft dus vooral informatie over de materialen die zichtbaar en bereikbaar zijn. Zijn er renovatie- of afbraakwerken gepland? Dan kan een aanvullend onderzoek nodig zijn om ook ingesloten materialen te onderzoeken.
Voor welke appartementsgebouwen is het attest verplicht?
De verplichting geldt voor de gemene delen van gebouwen:
- die gebouwd zijn vóór 2001;
- waarin sprake is van mede-eigendom;
- en waarvoor een vereniging van mede-eigenaars (VME) bestaat.
Het maakt daarbij niet uit of het gebouw twee appartementen of tientallen appartementen telt. Zodra verschillende eigenaars samen eigenaar zijn van bepaalde delen van het gebouw, moet de VME tijdig over het attest beschikken.
De verplichting geldt bovendien ongeacht of er een appartement wordt verkocht. De uiterste datum waarop het attest aanwezig moet zijn, is 31 december 2026.
Is er vóór die datum al een asbestattest voor de gemene delen beschikbaar en wordt er een appartement verkocht? Dan moet de inhoud ervan al aan de kandidaat-koper worden meegedeeld.
Vanaf 2027 moeten bij de verkoop van een appartement in een gebouw van vóór 2001 in principe twee afzonderlijke attesten beschikbaar zijn:
- het asbestattest van het privatieve appartement;
- het asbestattest van de gemene delen van het gebouw.
Het attest voor de gemene delen vervangt het individuele asbestattest van het appartement dus niet.
Wat valt onder de gemene delen?
Bij “gemene delen” denken veel mensen vooral aan de inkomhal, de traphal en de gemeenschappelijke gangen. De inventarisatie blijft echter niet beperkt tot deze zichtbare binnenruimtes. Het volledige gebouw moet bekeken worden om te bepalen welke constructiedelen, installaties en buitenzones gemeenschappelijk zijn.
Ook het dak, de gevels, technische installaties en bepaalde onderdelen die zich aan of zelfs in de privatieve delen bevinden, kunnen gemeenschappelijk eigendom zijn. Denk bijvoorbeeld aan gemeenschappelijke leidingen, kokers of andere gebouwonderdelen die door een appartement lopen. Indien nodig moet de asbestdeskundige daarom ook toegang krijgen tot plaatsen die niet meteen als een gemeenschappelijke ruimte worden beschouwd.
Welke onderdelen precies gemeenschappelijk zijn, staat normaal beschreven in de basisakte en de statuten van het gebouw.
Het kan onder meer gaan om:
- het dak en de dakbedekking;
- de gevels en gevelbekleding;
- de draagstructuur van het gebouw;
- de inkomhal, traphal en gemeenschappelijke gangen;
- kelders en bergruimtes die gemeenschappelijk beheerd worden;
- het stooklokaal;
- technische ruimtes en collectieve installaties;
- gemeenschappelijke leidingen, kokers en ventilatiekanalen;
- de lift en de lifttechnische ruimte;
- gemeenschappelijke garages en parkeerruimtes;
- het afvallokaal;
- hemelwaterafvoeren;
- terrassen of balkons, wanneer deze volgens de basisakte gemeenschappelijk zijn;
- de oprit en andere gemeenschappelijk beheerde buitenzones.
Ook onderdelen aan de buitenkant van het appartementsgebouw moeten dus mee onderzocht worden. Denk bijvoorbeeld aan asbesthoudende gevelplaten, dakleien, onderdakplaten, regenwaterafvoeren of ventilatiekanalen.
Het asbestattest voor de gemene delen is met andere woorden geen attest van alleen de gang of de traphal. De deskundige moet het appartementsgebouw als geheel bekijken en vervolgens alle onderdelen onderzoeken die volgens de eigendomsdocumenten tot de gemeenschappelijke delen behoren. (dit geld ook voor het EPC attest van de gemene delen)
Zijn de basisakte of de statuten niet duidelijk over onderdelen zoals terrassen, balkons, buitenschrijnwerk, garages of afsluitingen? Dan moet vóór of tijdens de inventarisatie verduidelijkt worden of deze privatief of gemeenschappelijk zijn. Zo wordt vermeden dat belangrijke delen van het gebouw niet in het attest worden opgenomen.
Wie moet het asbestattest aanvragen?
De VME is verantwoordelijk voor het tijdig laten opmaken van het asbestattest. In de praktijk wordt de organisatie meestal opgenomen door de syndicus of gebouwbeheerder.
De syndicus informeert de mede-eigenaars over de verplichting en zet het onderwerp tijdig op de agenda van de algemene vergadering. Daarnaast helpt de syndicus bij de voorbereiding van het plaatsbezoek door documenten te verzamelen en toegang te voorzien tot de verschillende gemeenschappelijke ruimtes.
Wanneer een syndicus nalaat om de VME over de wettelijke verplichting te informeren, kan hij volgens OVAM contractueel aansprakelijk worden gesteld. Beslist de algemene vergadering om voorlopig geen attest te laten opmaken, dan wordt die beslissing daarom best duidelijk in de notulen opgenomen.
Wat gebeurt er wanneer het attest ontbreekt?
Vanaf 2027 kan het ontbreken van een asbestattest voor de gemene delen een verkoop bemoeilijken of zelfs blokkeren.
Bij de overdracht van een privatief appartement moet de koper namelijk niet alleen informatie ontvangen over het appartement zelf, maar ook over de gemene delen waarvan hij of zij mede-eigenaar wordt. Zonder het vereiste attest ontbreekt een deel van de wettelijk verplichte informatie.
Dat kan problemen veroorzaken voor:
- de eigenaar die zijn appartement wil verkopen;
- de kandidaat-koper;
- de vastgoedmakelaar;
- de notaris;
- de syndicus;
- en de volledige VME.
Eén ontbrekend attest kan dus gevolgen hebben voor alle eigenaars in het gebouw, ook voor eigenaars die zelf geen verkoop plannen.
Betekent een asbestattest dat alle asbest verwijderd moet worden?
Neen. De aanwezigheid van asbest betekent niet automatisch dat alle materialen onmiddellijk verwijderd moeten worden.
Het asbestattest beoordeelt de toestand en het risico van de aangetroffen materialen. Asbesthoudende materialen die in goede staat verkeren en bij normaal gebruik geen verhoogd risico vormen, kunnen in sommige gevallen veilig beheerd en opgevolgd worden.
Bij beschadigde, verweerde of risicovolle toepassingen kan wel een maatregel of verwijdering worden aanbevolen. Het attest helpt de VME om deze werken tijdig te plannen en om onverwachte kosten tijdens toekomstige renovaties te vermijden.
Hoe verloopt de asbestinventarisatie?
1. De VME stelt een asbestdeskundige aan
De VME of de gemandateerde syndicus maakt een afspraak met een gecertificeerde asbestdeskundige inventarisatie.
2. De nodige documenten worden verzameld
Voor een zo volledig mogelijk onderzoek verzamel je vooraf onder andere:
- de basisakte en statuten van het gebouw;
- beschikbare bouwplannen;
- informatie over vroegere renovaties;
- facturen of bewijsstukken van vervangen materialen;
- eerdere asbestinventarissen of onderzoeksverslagen;
- informatie over technische installaties.
Deze documenten kunnen helpen om het bouwjaar van materialen aan te tonen en om duidelijk af te bakenen wat tot de gemene delen behoort.
3. Alle gemeenschappelijke ruimtes worden toegankelijk gemaakt
De asbestdeskundige moet toegang krijgen tot alle delen die binnen de opdracht vallen. Denk aan de traphal, kelders, technische lokalen, stookplaats, garages en bereikbare delen van het dak of de gevel.
Is er een lift aanwezig? Dan dient er vooraf ook de lifttechnicus of onderhoudsfirma gecontacteerd te worden, zodat de relevante technische ruimtes veilig onderzocht kunnen worden.
4. De deskundige voert het plaatsbezoek uit
Tijdens het plaatsbezoek inventariseert de deskundige de bereikbare asbestverdachte materialen. De toestand en het mogelijke risico worden beoordeeld en waar nodig worden materiaalstalen genomen.
5. Het attest wordt opgemaakt
Na het plaatsbezoek en de eventuele laboanalyses verwerkt de deskundige de resultaten in de databank van OVAM. Vervolgens wordt het officiële asbestattest afgeleverd.
De VME ontvangt het attest digitaal. Mede-eigenaars kunnen het attest voor de gemene delen ook raadplegen via de Woningpas.
Hoelang is een asbestattest geldig?
Een asbestattest is standaard tien jaar geldig.
Wanneer er asbestmaterialen met een hoog risico aanwezig zijn, kan de geldigheidsduur beperkt worden tot vijf jaar. Een asbestattest dat vanaf 8 april 2024 werd afgeleverd en waarin geen asbestmaterialen werden aangetroffen, kan voor een overdracht onbeperkt geldig zijn.
Na belangrijke wijzigingen aan het gebouw, bijvoorbeeld na de verwijdering van asbestmaterialen of wanneer nieuwe asbestmaterialen worden ontdekt, kan een actualisatie of een nieuw attest nodig zijn.
Wat kost een asbestattest voor de gemene delen bij ECOTEST?
Bij ECOTEST bedraagt de basisprijs voor een asbestattest van de gemene delen momenteel (check hier voor meest recente prijs) €529 inclusief btw. Hierin zit vervat alle appartementen op het gelijkvloers, 1ste verdieping, 2de verdieping en kelderverdieping.
Per extra verdieping (vanaf 4de verdieping): + 94,38 euro incl. btw.
Deze prijs is per adres. Indien het gebouw meerdere adressen omvat, wordt er op offertebasis gewerkt.
Alle noodzakelijke staalnames zijn inbegrepen in de prijs. Je krijgt dus achteraf geen afzonderlijke factuur per genomen staal. De uiteindelijke prijs kan wel afhangen van onder andere het aantal verdiepingen, de totale omvang van het gebouw en het aantal adressen. Voor grotere of complexere gebouwen wordt een offerte op maat opgesteld.
ECOTEST is een gecertificeerd asbestdeskundige inventarisatie en voert de inventarisatie uit volgens de richtlijnen van OVAM.
Laat het asbestattest voor de gemene delen tijdig opmaken en vermijd problemen richting de deadline van 31 december 2026.
Heeft het gebouw ook een EPC van de gemeenschappelijke delen nodig?
Naast het asbestattest is voor appartementsgebouwen ook een EPC van de Gemeenschappelijke Delen verplicht. Die verplichting staat los van verkoop of verhuur.
Het EPC geeft informatie over de energieprestatie van onder andere de gemeenschappelijk beheerde muren, vloeren, daken en collectieve installaties. De gegevens worden bovendien gebruikt bij de berekening van de afzonderlijke EPC’s van de appartementen en andere eenheden in het gebouw.
Ontbreekt naast het asbestattest ook het EPC van de Gemeenschappelijke Delen? Dan kan je beide onderzoeken bij ECOTEST combineren.
Het combinatiepakket EPC + asbestattest gemeenschappelijke delen kost momenteel (check hier voor meest recente prijs) €818 inclusief btw. Beide inspecties worden tijdens één afspraak uitgevoerd. Ook bij dit pakket zijn alle noodzakelijke asbeststalen inbegrepen.
Waarom je beter niet wacht tot december 2026
De verplichting geldt voor alle betrokken VME’s op hetzelfde moment. Naarmate de deadline dichterbij komt, zullen steeds meer syndici en mede-eigenaars nog snel een gecertificeerde deskundige zoeken.
OVAM waarschuwt daarom uitdrukkelijk voor een mogelijke piek in aanvragen, langere wachttijden en mogelijk hogere tarieven. Door de inventarisatie nu al in te plannen, heeft de VME meer keuze en voldoende tijd om:
- de beslissing op de algemene vergadering te bespreken;
- de nodige documenten te verzamelen;
- alle ruimtes toegankelijk te maken;
- eventuele lifttechnici of gebouwbeheerders te betrekken;
- ontbrekende informatie aan te vullen;
- en het attest vóór de wettelijke deadline te ontvangen.
Veelgestelde vragen
Is het asbestattest voor de gemene delen ook verplicht wanneer niemand verkoopt?
Ja. Elke VME van een gebouw van vóór 2001 moet uiterlijk op 31 december 2026 over het attest beschikken, ook wanneer er geen verkoop gepland is.
Moet elk appartement een afzonderlijk asbestattest hebben?
Het attest voor de gemene delen geldt niet voor de privatieve appartementen. Bij de verkoop van een appartement van vóór 2001 is ook een afzonderlijk asbestattest voor dat appartement nodig.
Wie organiseert de keuring asbestattest gemene delen?
De VME is verantwoordelijk. In de praktijk organiseert meestal de syndicus of gebouwbeheerder de afspraak en de toegang tot het gebouw.
Moet alle asbest na de keuring verwijderd worden?
Neen. Het attest geeft aan welke materialen veilig beheerd kunnen worden en voor welke materialen maatregelen of verwijdering nodig zijn.
Zijn de staalnames bij ECOTEST inbegrepen?
Ja. Bij ECOTEST zijn alle noodzakelijke staalnames inbegrepen in de prijs van de asbestkeuring.
Plan het asbestattest vóór de eindejaarspiek
Is het appartementsgebouw gebouwd vóór 2001 en is er nog geen asbestattest voor de gemene delen? Wacht dan niet tot de deadline voor de deur staat.
Bij ECOTEST kan je de keuring eenvoudig online inplannen. Alle noodzakelijke staalnames zijn inbegrepen en voor grotere gebouwen ontvang je een duidelijke offerte op maat.
Boek nu het asbestattest voor de gemene delen.
Heeft het gebouw ook nog geen EPC van de Gemeenschappelijke Delen?
Kies dan voor het combinatiepakket EPC + asbestattest en laat beide inspecties tijdens één afspraak uitvoeren.
