EPC voor een kangoeroewoning, zorgwoning of co-housing.

EPC bij kangoeroewonen, zorgwonen en co-housing: hoe zit dat juist?

Steeds meer mensen kiezen voor alternatieve woonvormen: een woning delen (kangoeroewonen), een oudere ouder opvangen (zorgwoning) of bewust samenleven met gelijkgestemden (co-housing). Deze oplossingen zijn sociaal én voordelig, maar ze brengen ook juridische vragen met zich mee, mede over het energieprestatiecertificaat (EPC).

In dit artikel:

• Wanneer is één EPC voldoende?
• Wanneer zijn meerdere EPC’s verplicht?
• Hoe wordt een “gebouweenheid” precies gedefinieerd?
• Wat zijn de regels voor zorgwoningen?
• Welke fouten worden vaak gemaakt?

Wat is een “gebouweenheid”?

Een EPC wordt per gebouweenheid opgemaakt.
Volgens het Energiebesluit is een gebouweenheid:

“Een zelfstandige woon- of gebruikseenheid binnen een gebouw die geschikt is voor bewoning, bedrijfsmatig of recreatief gebruik én die:

1. functioneel zelfstandig is, (ze blijft bruikbaar, zelfs als andere delen van het gebouw verdwijnen of een ander doel krijgen)

2. beschikt over alle basisvoorzieningen (keuken, sanitair), (in geval van residentieel gebruik)

3. voldoende bruikbaar en toegankelijk is (bijv. toegankelijk via een trap en geen ladder), én

4. een eigen afsluitbare toegang heeft vanaf de openbare weg, een erf of gedeelde circulatieruimte.”

👉 Alleen als alle 4 de voorwaarden voldaan zijn, mag en moet er een apart EPC opgemaakt worden bij verkoop of verhuur.

 1. Kangoeroewonen: samenleven met behoud van autonomie

🔹 Wat is het?

Kangoeroewonen is een woonvorm waarbij twee huishoudens samenleven in één woning of op één perceel, waarbij iedereen een eigen leefruimte heeft, maar er soms ook gedeelde voorzieningen zijn (zoals de inkom, tuin of wasruimte).
Dat kan gaan om familieleden, maar net zo goed om vrienden of kennissen.

🔹 Scenario’s:

➤ Alles gedeeld:

• Eén keuken, badkamer, ingang
• Geen vergunde opsplitsing
  
  ✅ Één EPC voor de hele woning

➤ Feitelijke opsplitsing:

• Twee keukens, badkamers
• Geen aparte ingang
  
  ❌ Geen aparte EPC’s, want er is geen afsluitbare toegang tot elke eenheid. Zelfs als de ruimtes afzonderlijk verhuurd worden.

➤ Volwaardige opsplitsing:

• Twee aparte ingangen
• Elke unit functioneel zelfstandig
  
  ✅ Verplicht afzonderlijk EPC per eenheid

2. Zorgwoning: wonen met zorgbehoevende

🔹 Wat is het?

Een zorgwoning is een aparte woonruimte in of bij een bestaande woning, die voldoet aan specifieke voorwaarden om als tijdelijke en zorggerichte woonoplossing erkend te worden — voor wie zorg verleent of ontvangt.

🔹 EPC-regels:

👉 Slechts één zorgwoning mag mee opgenomen worden in het EPC van de hoofdwoning, en enkel als die ondergeschikt is & juridisch aantoonbaar. Alle andere eenheden vereisen een apart EPC.

Wat wordt bedoeld met “ondergeschikt & juridisch aantoonbaar”?

In de context van een zorgwoning in een bijgebouw (bijvoorbeeld in de tuin of een verbouwd bijgebouw), kijkt de EPC-regelgeving niet alleen naar het gebouw zelf, maar ook naar de relatie met de hoofdwoning.

“Ondergeschikt” betekent hier:

• dat de zorgwoning niet bedoeld is als volwaardige tweede woning op het perceel,
• en dat ze juridisch en fysiek duidelijk verbonden blijft met de hoofdwoning.

“Juridisch aantoonbaar” betekent:

• dat je kunt bewijzen dat het om een zorgwoning gaat via:

  • een melding of vergunning als zorgwoning bij de gemeente,

  • of via plannen en bewijs dat het gebouw aan de voorwaarden voor een zorgwoning voldoet (o.a. max. 2 bewoners, beperkte oppervlakte, niet kadastraal afgesplitst…).

💡 Voorbeeld

Situatie:

Je hebt een woning met een omgebouwd tuinhuis dat volledig is ingericht als kleine woonunit voor je moeder:

• eigen keuken, douche, toilet, leefruimte,
• eigen aparte toegang

Moet je daar een apart EPC voor laten opmaken?

➡️ Normaal gezien wel, want dit tuinhuis is technisch gezien een zelfstandige gebouweenheid (alle voorzieningen, eigen toegang).

➡️ MAAR: Als je die woonunit officieel hebt aangemeld als zorgwoning bij de gemeente én ze voldoet aan de voorwaarden (tijdelijk, max. 2 bewoners, verbonden met hoofdwoning), mag je die zorgwoning opnemen in het EPC van de hoofdwoning — dus geen apart EPC vereist.

3. Co-housing: samenleven met vrienden of gelijkgestemden

🔹 Wat is het?

Meerdere volwassenen leven samen, soms met gedeelde voorzieningen, soms in aparte units (vb. tiny houses op één erf).

🔹 Scenario’s:

➤ Eén gebouw, gedeeld gebruik:

• Gemeenschappelijke keuken, badkamer
• Geen aparte afsluitbare toegang
  ❌ Geen apart EPC vereist,

➤ Eén gebouw, maar met functioneel gescheiden units:

• Aparte keukens en badkamers
• Geen eigen afsluitbare toegang
  ❌ Nog steeds maar één EPC: geen afzonderlijke toegang = geen aparte gebouweenheid

➤ Eén gebouw, met functioneel gescheiden units en aparte ingang

• Aparte keukens en badkamers
• Eigen afsluitbare toegang
• ✅ Afzonderlijk EPC per gebouweenheid vereist, want afzonderlijke toegang = aparte gebouweenheid
  In dit geval spreken we eerder van een kangoeroewoning dan co-housing.

➤ Aparte units op hetzelfde perceel (vb. tiny houses):

• Eigen voorzieningen
• Eigen afsluitbare toegang
  ✅ Afzonderlijk EPC per gebouweenheid vereist

💡 Ook hier geldt: zonder eigen afsluitbare toegang geen afzonderlijk EPC, zelfs als het afzonderlijk gebruikt of verhuurd wordt.

Veelgestelde vragen

Moet een woonunit met eigen keuken en badkamer, maar géén eigen ingang, een apart EPC krijgen?

➡️ Nee. Geen eigen afsluitbare toegang = geen gebouweenheid = geen afzonderlijk EPC.

Een zorgwoning in de tuin is vergund als zorgwoning en zelfstandig. Moet dat een apart EPC krijgen?

➡️ Neen. De woning is functioneel zelfstandig, maar erkend als zorgwoning en heeft dus geen apart EPC nodig.

We delen enkel een trappenhal. Is een aparte EPC dan verplicht?

➡️ Ja. Als elke unit een eigen voordeur heeft vanaf die gedeelde circulatieruimte (trappenhal), is een afzonderlijk EPC verplicht.

Kan ik kiezen of ik één of meerdere EPC’s laat opmaken?

➡️ Nee. De feitelijke situatie en definitie van een gebouweenheid bepaalt dit, niet jouw voorkeur.

Conclusie

Of je nu aan kangoeroewonen, zorgwonen of co-housing doet: de EPC-regels zijn duidelijk zodra je weet wat een gebouweenheid is. De aanwezigheid van aparte basisvoorzieningen én een eigen toegang is cruciaal bij het bepalen of één of meerdere EPC’s aan de orde zijn.

Laat altijd een energiedeskundige (wij bijvoorbeeld 😉) ter plaatse beoordelen of jouw woonsituatie apart gecertificeerd moet worden.