Heb je een woning, appartement of gebouw gebouwd vóór 2001 en wil je verkopen? Dan heb je in Vlaanderen een asbestattest nodig. Sinds 23 november 2022 is dit attest verplicht bij de verkoop van gebouwen met een risicobouwjaar. Tegen 2032 moet elke eigenaar van een toegankelijke constructie gebouwd vóór 2001 over een asbestattest beschikken, ook zonder verkoopplannen.

Maar een asbestattest laten opmaken is niet altijd zo eenvoudig als “even de goedkoopste aanbieder kiezen”. De prijs, het aantal inbegrepen stalen, de OVAM-retributie, de aanwezigheid van bijgebouwen, de ervaring van de deskundige en de duidelijkheid van de offerte kunnen een groot verschil maken.

In deze blog leggen we uit wanneer je een asbestattest nodig hebt in 2026, waar je op moet letten bij het vergelijken van prijzen en hoe je onaangename verrassingen vermijdt.

Wanneer heb je een asbestattest nodig in 2026?

Een asbestattest is verplicht bij de verkoop van een gebouw dat gebouwd is vóór 2001. Dat geldt bijvoorbeeld voor woningen, appartementen, bijgebouwen en andere toegankelijke constructies met een risicobouwjaar.

Het attest moet beschikbaar zijn bij het ondertekenen van de onderhandse akte, beter bekend als de compromis. Als er geen compromis wordt ondertekend, moet het asbestattest beschikbaar zijn op het moment van de overdracht.

Een asbestattest is dus geen document dat je best pas op het laatste moment aanvraagt. Zonder attest kan je verkoopproces vertraging oplopen.

Waarom is bouwjaar 2001 zo belangrijk?

Het asbestattest is verplicht voor gebouwen die gebouwd zijn vóór 2001. Dat jaartal is belangrijk omdat asbest in België vroeger veel gebruikt werd in bouwmaterialen. Denk bijvoorbeeld aan dakbedekking, gevelbekleding, leidingisolatie, platen, vensterbanken, schouwen, vloerbekleding, lijmen, cement, plaaster… .

Bij gebouwen van vóór 2001 is de kans groot dat er nog asbesthoudende materialen aanwezig zijn. Daarom wordt het asbestattest net voor deze gebouwen verplicht gemaakt.

Het doel is niet om kopers onnodig af te schrikken, maar om duidelijkheid en veiligheid te bieden. Een asbestattest toont waar asbesthoudende materialen aanwezig kunnen zijn, in welke staat ze zich bevinden en of er maatregelen nodig zijn. Zo vermijden kopers dat ze later zonder het te beseffen in asbesthoudende materialen gaan boren, breken of renoveren.

Niet alleen de woning: ook bijgebouwen en asbestverdacht afval tellen mee

Bij een asbestattest wordt niet enkel naar de hoofdwoning gekeken. Ook andere toegankelijke constructies op het terrein kunnen deel uitmaken van de inventarisatie. Denk bijvoorbeeld aan een garage, tuinhuis, poolhouse, atelier, berging, veranda, stal of ander bijgebouw.

Daarnaast wordt ook zichtbaar asbesthoudend of asbestverdacht afval op het terrein opgenomen in het attest. Denk bijvoorbeeld aan oude golfplaten, losse leien, buizen, platen of stukken vezelcement die achteraan op het terrein liggen.

Dat is belangrijk om vooraf te beseffen. Een woning lijkt op het eerste zicht misschien eenvoudig te inventariseren, maar als er meerdere bijgebouwen of asbestverdachte materialen op het terrein aanwezig zijn, kan de inspectie uitgebreider worden. Ook het aantal mogelijke staalnames kan daardoor toenemen.

Appartement of mede-eigendom? Dit moet je weten

Verkoop je in 2026 een appartement in een gebouw van vóór 2001? Dan heb je in de eerste plaats een asbestattest nodig voor je privatieve appartement.

Voor de gemene delen, zoals inkomhal, traphal, dak, kelder, technische lokalen of gevels, is de VME verantwoordelijk. Elke VME van een gebouw van vóór 2001 moet uiterlijk op 31 december 2026 beschikken over een asbestattest van de gemene delen.

Tot die deadline kan je in principe nog een appartement verkopen zonder dat er al een asbestattest van de gemene delen beschikbaar is. Bestaat er vandaag al wel een asbestattest voor de gemene delen? Dan moet dit bij verkoop meegedeeld worden aan de kandidaat-koper. Vanaf 1 januari 2027 wordt het attest van de gemene delen een belangrijk aandachtspunt bij de overdracht van een privatief deel.

Wat kost een asbestattest in 2026?

Er bestaat geen vaste wettelijke prijs voor een asbestattest. De kostprijs hangt meestal af van verschillende factoren, zoals:

• de grootte van het gebouw
• het aantal te inspecteren ruimtes
• de aanwezigheid van bijgebouwen
• de complexiteit van de woning
• het aantal staalnames en labo-analyses
• de OVAM-retributie
• de verplaatsing en verwerkingstijd

De asbestdeskundige bepaalt zelf de prijs van de asbestinventarisatie en of stalen inclusief zijn al dan niet. 

En daar zit vaak het verschil tussen aanbieders.

Lage instapprijs? Kijk hoeveel stalen inbegrepen zijn

Sommige aanbieders adverteren met een lage vanafprijs voor een asbestattest. Dat lijkt interessant, maar kijk altijd goed naar wat er precies inbegrepen is.

Bij sommige offertes zijn bijvoorbeeld slechts één of twee staalnames inbegrepen. Zijn er meer verdachte materialen waarvoor een labo-analyse nodig is, dan betaal je per extra staal bij. OVAM vermeldt dat een asbestverdacht materiaal als asbesthoudend moet worden beschouwd, tenzij een labo-analyse aantoont dat het geen asbest bevat.

Dat betekent dat staalnames soms nodig zijn om een materiaal correct te beoordelen.

Extra staalnames of labo-analyses worden bij sommige aanbieders apart aangerekend. In de markt zie je hiervoor vaak bedragen in de grootteorde van ongeveer €35 tot €60 per extra staal. Bij een woning waar meerdere verdachte materialen aanwezig zijn, kan een lage instapprijs daardoor snel oplopen.

Een voorbeeld:

Stel dat er in de basisprijs 2 stalen inbegrepen zijn, maar tijdens de inspectie blijken 8 stalen nodig. Dan betaal je bij sommige aanbieders 6 extra stalen bovenop de basisprijs. Aan €35 tot €60 per staal kan dat een meerkost betekenen van ongeveer €210 tot €360.

Daarom is de goedkoopste vanafprijs niet altijd de goedkoopste eindprijs.

Bij ECOTEST willen we die onzekerheid wegnemen en daarom bieden wij een transparante all-in prijs met alle stalen en kosten inbegrepen in de prijs. Hier kan je onze prijzen waarnemen.

Welke materialen zijn vaak asbestverdacht?

Asbest kan in veel oudere bouwmaterialen voorkomen. Tijdens een asbestinventarisatie bekijkt de asbestdeskundige materialen die op basis van hun leeftijd, toepassing, uitzicht of samenstelling asbestverdacht kunnen zijn.

Soms kan een materiaal visueel als asbesthoudend worden vastgesteld. Denk bijvoorbeeld aan typische oudere vezelcementtoepassingen zoals golfplaten, dakleien, gevelleien, afvoerbuizen of bepaalde platen. In dat geval is een staalname niet altijd nodig.

Bij andere materialen is dat minder duidelijk. Dan kan een staalname en labo-analyse nodig zijn om zeker te weten of het materiaal asbest bevat. Dat komt bijvoorbeeld vaker voor bij pleisterwerk, lijmlagen, vinylvloeren, vensterbanken of bepaalde plaatmaterialen.

Hoeveel stalen nodig zijn, hangt af van wat de deskundige ter plaatse aantreft. Een oudere woning met garage, bijgebouwen, oude vloerbekleding en verschillende vezelcementtoepassingen vraagt soms meer staalnames dan een woning waar weinig verdachte materialen aanwezig zijn.

Daarom is het belangrijk om vooraf te weten hoeveel stalen in de prijs inbegrepen zijn.

Lees meer over asbesthoudende materialen in deze blog.

Wat gebeurt er tijdens een asbestinventarisatie?

Tijdens het plaatsbezoek onderzoekt de asbestdeskundige de toegankelijke delen van het gebouw en het terrein. Hij of zij bekijkt welke materialen asbestverdacht zijn, waar ze zich bevinden en in welke toestand ze verkeren.

Een standaard asbestattest is gebaseerd op een niet-destructieve inspectie. Dat betekent dat er geen muren, vloeren of plafonds worden opengebroken om verborgen asbest actief op te sporen. Daardoor kan er nog verborgen asbest aanwezig zijn in de woning zonder dat dit in het asbestattest vermeld staat. Denk bijvoorbeeld aan materialen die ingesloten zitten in wanden, vloeren, leidingschachten of onder andere afwerkingen. OVAM wijst er ook op dat een niet-destructieve inventaris alleen de rechtstreeks waarneembare asbestbronnen beschrijft en dat bij renovatie aanvullend onderzoek nodig kan zijn.

Dat wil niet zeggen dat er helemaal niets wordt aangeraakt. Voor een correcte beoordeling zijn vaak kleine staalnames nodig zijn van asbestverdachte materialen. Denk bijvoorbeeld aan een klein stukje pleisterwerk, een stukje van een vensterbank, een plaatmateriaal of een ander verdacht materiaal. Zo’n staal wordt vervolgens onderzocht in een erkend labo.

Bij ECOTEST proberen we staalnames altijd zo subtiel mogelijk uit te voeren. We nemen enkel wat nodig is voor een correcte beoordeling en doen dat met zo weinig mogelijk zichtbare impact op de woning.

Vraag vooraf wat inbegrepen is in de prijs

Wil je offertes voor een asbestattest vergelijken? Kijk dan niet alleen naar het bedrag bovenaan de pagina, maar stel vooral de juiste vragen.

Vraag bijvoorbeeld:

• Hoeveel stalen zijn inbegrepen in de basisprijs?
• Wat kost een extra staal?
• Is de OVAM-retributie inbegrepen?
• Is de prijs inclusief of exclusief btw?
• Zijn alle gebouwen en ruimtes op het terrein inbegrepen, zoals bijgebouwen, garages, kelders en zolders?
• Zijn verplaatsingskosten inbegrepen?
• Wanneer ontvang je het attest?
• Wordt de prijs vooraf duidelijk meegedeeld?

Een transparante offerte voorkomt discussies achteraf. Je weet dan vooraf waar je aan toe bent en komt niet voor onverwachte kosten te staan.

Kies altijd voor een gecertificeerde asbestdeskundige

Een geldig asbestattest kan alleen worden opgemaakt op basis van een asbestinventarisatie door een gecertificeerde asbestdeskundige inventarisatie. 

Kies dus niet zomaar iemand die “asbest komt bekijken”, maar controleer of je werkt met een gecertificeerde asbestdeskundige. Alleen dan kan je een geldig asbestattest krijgen dat bruikbaar is bij verkoop.

Een goede deskundige werkt zorgvuldig, communiceert duidelijk over mogelijke staalnames en legt uit wat er wel en niet in het attest staat.

ECOTEST is officieel erkend door het OVAM als asbestdeskundige en is als asbestdeskundige gecertificeerd door de door OVAM erkende certificatie-instelling SKH onder nummer SKH-ORG-DU6EN.

Wat als de woning volledig gerenoveerd werd?

Ook als een woning volledig gerenoveerd werd, blijft een asbestattest verplicht wanneer het oorspronkelijke gebouw gebouwd is vóór 2001.

Bij oudere woningen worden bepaalde materialen vaak als asbestverdacht beschouwd, zoals pleisterwerk, lijmlagen, vloerbekleding, plaatmateriaal of vensterbanken. In veel gevallen kan de asbestdeskundige daarom staalnames moeten uitvoeren om zeker te zijn of een materiaal asbest bevat.

Kan je aantonen dat bepaalde materialen na 2001 volledig werden verwijderd en vervangen? Dan is een staalname voor die materialen mogelijk niet nodig. Denk bijvoorbeeld aan een woning die na 2001 volledig opnieuw werd bepleisterd, of waarvan vloeren, platen of andere verdachte toepassingen aantoonbaar vernieuwd werden.

Leg daarom zoveel mogelijk bewijsstukken klaar, zoals facturen, foto’s van vóór en tijdens de werken, technische fiches of werfverslagen. Hoe beter je de renovatie kan aantonen, hoe gerichter de asbestdeskundige kan beoordelen welke materialen nog verdacht zijn en waar eventueel wel of geen staalname nodig is.

Hoe bereid je je plaatsbezoek goed voor?

Een goede voorbereiding kan het plaatsbezoek vlotter laten verlopen. Zorg ervoor dat de asbestdeskundige overal veilig bij kan en dat relevante informatie klaarligt.

Handig om vooraf te doen:

• maak zolder, kelder, garage en bijgebouwen toegankelijk
• zorg dat technische ruimtes bereikbaar zijn
• leg plannen, renovatie-informatie, facturen en foto’s (die een renovatie bewijzen) klaar als je die hebt
• verwittig bewoners of huurders op tijd als het pand bewoond is
• laat ook terreinzones met oude materialen of afval toegankelijk

Hoe beter de deskundige het gebouw en het terrein kan bekijken, hoe vollediger en correcter de inventarisatie kan gebeuren.

Wat als er asbest gevonden wordt?

Een asbestattest betekent niet automatisch dat je alle asbest meteen moet verwijderen. Het attest brengt vooral in kaart welke asbesthoudende materialen aanwezig zijn, waar ze zich bevinden en in welke toestand ze zijn.

Sommige asbesthoudende materialen kunnen veilig beheerd worden zolang ze in goede staat zijn en niet beschadigd worden. Andere toepassingen kunnen een hoger risico vormen, bijvoorbeeld wanneer het materiaal beschadigd, verweerd of gemakkelijk bereikbaar is.

Voor kopers is die informatie belangrijk. Zij weten beter waar ze rekening mee moeten houden bij renovatie, onderhoud of toekomstig gebruik van de woning.

Conclusie: kies voor duidelijkheid, niet alleen voor de laagste vanafprijs

Een asbestattest is in 2026 een belangrijk document bij de verkoop van gebouwen van vóór 2001. Maar bij het kiezen van je asbestdeskundige kijk je best verder dan alleen de vanafprijs.

Controleer hoeveel stalen inbegrepen zijn, wat een extra staal kost, of de OVAM-retributie inbegrepen is, of bijgebouwen mee bekeken worden en of je werkt met een gecertificeerde deskundige. Zo vermijd je dat een goedkoop asbestattest uiteindelijk duurder uitvalt dan verwacht.

Bij ECOTEST weet je vooraf waar je aan toe bent. Alle noodzakelijke asbeststalen zijn inbegrepen in onze prijs, zodat je niet voor onaangename verrassingen komt te staan.

Boek je asbestattest eenvoudig online via www.ecotest.be

Handig: EPC en asbestattest combineren bij verkoop

Heb je zowel een EPC-attest als een asbestattest nodig? Dan raden we aan van sowieso een combinatiekeuring te boeken. Daarmee bespaar je tijd, maar ook geld.  Door beide samen te boeken, beperk je het aantal afspraken en maak je je verkoopdossier sneller compleet.

Dat is handig voor eigenaars die hun woning snel verkoopklaar willen maken, maar ook voor makelaars, erfgenamen of investeerders die meerdere documenten tegelijk moeten regelen.

Bij ECOTEST kan je je EPC en asbestattest eenvoudig combineren. Zo verloopt de voorbereiding van je verkoop vlotter en duidelijker.

Veelgestelde vragen over het asbestattest in 2026

Wanneer is een asbestattest verplicht?

Een asbestattest is verplicht bij de verkoop van gebouwen die gebouwd zijn vóór 2001. Het attest moet beschikbaar zijn bij het ondertekenen van de compromis, of bij de overdracht als er geen compromis is.

Is een asbestattest verplicht voor elk gebouw?

Nee. De verplichting geldt voor toegankelijke constructies met een bouwjaar vóór 2001. Voor recentere gebouwen is een asbestattest normaal niet verplicht.

Moeten bijgebouwen ook mee in het asbestattest?

Ja, bijgebouwen op het terrein moeten mee opgenomen worden in de asbestinventarisatie. Denk bijvoorbeeld aan garages, tuinhuizen, bergingen, stallen of andere constructies. Eigenlijk alles wat zich op het perceel bevindt, wordt in rekening genomen.

Wordt asbestverdacht afval op het terrein ook opgenomen?

Ja, zichtbaar asbesthoudend of asbestverdacht afval op het terrein kan opgenomen worden in het attest. Denk bijvoorbeeld aan oude golfplaten, losse leien, buizen of stukken vezelcement.

Wat kost een asbestattest?

Er is geen vaste wettelijke prijs. De kost hangt af van onder meer de grootte en complexiteit van het gebouw, het aantal staalnames, labo-analyses en de OVAM-retributie.

Zijn staalnames altijd inbegrepen in de prijs?

Niet altijd. Bij sommige aanbieders zijn maar één of twee stalen inbegrepen. Extra stalen worden dan apart aangerekend. Vraag daarom altijd vooraf hoeveel staalnames inbegrepen zijn en wat een extra staal kost. Bij ECOTEST zitten alle staalnames steeds in de prijs inbegrepen.

Waarom zijn stalen soms nodig?

Een asbestdeskundige kan bepaalde materialen alleen als niet-asbesthoudend rapporteren wanneer dat bevestigd wordt met een monstername en labo-analyse. Daarom kunnen stalen nodig zijn bij asbestverdachte materialen.

Wordt verborgen asbest ook opgespoord?

Een standaard asbestattest voor verkoop is gebaseerd op een niet-destructieve inspectie. Verborgen asbest in muren, vloeren, schachten of onder afwerkingen kan dus nog aanwezig zijn zonder dat het in het attest staat. Bij renovatie kan aanvullend destructief onderzoek nodig zijn.

Moet asbest altijd verwijderd worden?

Nee. Een asbestattest betekent niet automatisch dat alle asbest verwijderd moet worden. Het attest geeft aan welke asbesthoudende materialen aanwezig zijn, in welke toestand ze zich bevinden en welke maatregelen eventueel aangewezen zijn.

Wie mag een asbestattest opmaken?

Een geldig asbestattest wordt opgemaakt op basis van een inventarisatie door een gecertificeerde asbestdeskundige inventarisatie. Een lijst vind je hier.

Geldt er iets speciaals voor appartementen?

Ja. Bij appartementen is er een verschil tussen het asbestattest van het privatieve appartement en het asbestattest van de gemene delen. In 2026 moet je bij verkoop enkel het attest van je privatieve appartement hebben.

Het asbestattest van de gemene delen wordt geregeld door de VME en moet uiterlijk op 31 december 2026 beschikbaar zijn. Vanaf dan is het ook verplicht bij verkoop. 

Is er vandaag al een asbestattest van de gemene delen, dan moet dit bij verkoop ook worden meegedeeld aan de kandidaat-koper. Is dat attest er nog niet, dan kan je in 2026 in principe wel nog je appartement verkopen met enkel het attest van je privatieve deel.